Verba, tempo, mão de obra e disposição não são os únicos pré requisitos necessários para se iniciar uma obra.
Documentos, solicitações e regras específicas também devem ser cumpridas durante uma reforma, para que posteriores dores de cabeça sejam evitadas devido à alta burocracia necessária.
No artigo de hoje você confere as principais dicas e soluções que vão te ajudar na hora de reformar sua casa ou apartamento.
- Quais reformas precisam de autorização da prefeitura?
- Por que a autorização da prefeitura é necessária?
- O alvará;
- Documentos necessários;
- Punições para obras realizadas sem alvará;
- Reformas em apartamentos;
- Medidas necessárias a serem tomadas após uma reforma para se habitar o imóvel.
Quais reformas precisam de autorização da prefeitura?
Ao iniciar uma obra, recomenda-se que tenha ao seu lado um arquiteto e um engenheiro que saibam lidar corretamente com suas necessidades. Além disso, esses profissionais são preparados para lidar com todos os trâmites documentais necessários para avaliar se uma obra precisa ou não ser autorizada pela prefeitura de sua cidade.
De modo geral, pequenas reformas dentro de casa ou de edifícios não solicitam autorização para serem realizadas. Trocas de pisos, colocação de pias, melhorias simples nos acabamentos de banheiros e no acabamento ficam isentos, uma vez que essa manutenção é de responsabilidade dos proprietários.
Já as obras residenciais maiores, que alteram o tamanho e a estrutura do local, modificam as fachadas ou então a entrada, precisam de alvará.
Nesses casos, é possível que as prefeituras adotem critérios diferentes para a autorização, daí a importância de se consultar a administração local.
Estes são alguns exemplos de obras que precisam de autorização da prefeitura:
Por que a autorização da prefeitura é necessária?
O alvará (documento solicitado pelas prefeituras), é de extrema importância para regularizar a reforma, de acordo com o que deseja ser realizado.
Esse documento determina um prazo para que cada etapa da obra seja cumprida e o modo com o qual cada uma dessas intervenções será feita, de modo que não interrompa a rotina de outras pessoas.
A autorização prevê de antemão se a obra irá atrapalhar o trânsito ou ainda a circulação de pedestres pela via, o barulho ocasionado, entre outras incomodações.
Cada prefeitura tem seus próprios procedimentos e exige certos documentos para autorizar uma reforma. Geralmente, arquitetos e engenheiros são os responsáveis por essas solicitações.
O alvará
Como já mencionado, é necessário que o proprietário/interessado na reforma contrate um profissional da engenharia civil ou então da arquitetura para avaliar a reforma e dar a entrada no processo junto à prefeitura de seu município.
Os profissionais licenciados irão verificar se a reforma poderá ser feita sem riscos à edificação, respeitando a segurança dos trabalhadores e as leis municipais que versam sobre o tema.
Uma vez feito o pedido do alvará, o requerente deverá esperar ser emitido o documento de execução ou então 120 dias a partir do registro do protocolo requerido para iniciar sua obra.
Caso a obra inicie e o alvará de execução não for emitido, os responsáveis correm o risco de ter que pôr abaixo todos procedimentos já realizados até o momento, afinal, processo indeferido na prefeitura gera automaticamente uma fiscalização do município, e se o modelo não foi aprovado é porque após a análise do técnico responsável foram notadas irregularidades no projeto.
Por este motivo, o proprietário deve planejar-se bem para não correr riscos desnecessários.
Documentos necessários
Podendo variar de município para município, já que cada prefeitura tem suas políticas habitacionais, alguns documentos são comumente solicitados:
Punições para obras realizadas sem alvará
Caso uma obra seja identificada como ilegal, serão abertos dois processos administrativos: um de fiscalização urbanística, no qual a obra pode ser embargada, e o outro, de contraordenação.
Enquanto o primeiro visa à interrupção da obra, o segundo tem caráter punitivo, verificando os atos ilícitos cometidos pelos responsáveis pela reforma. Esses processos podem ser motivados tanto pela visita de agentes fiscalizadores quanto por denúncias.
Quando acontece o embargo, o responsável ou o proprietário pode recorrer da decisão. Durante o processo, é possível conseguir a autorização para reformas ou a proibição total, com a sujeição, em ambos os casos, do pagamento de multas e de outros encargos.
Reformas em apartamentos
As regras para solicitação de autorização de reforma para apartamentos são as mesmas que para uma casa residencial ou comercial.
Se houver alterações estruturais, aumento ou decréscimo de área, é recomendada a solicitação do alvará de execução de obras quando serão realizadas alterações estruturais, mas, primeiramente, é sempre de bom tom comunicar ao síndico que a reforma será feita.
Geralmente esse informe é feito verbalmente, mas a existência de um documento comprovando a solicitação é mais recomendado, sobretudo para comprovação perante outros moradores e eventuais trocas de gestão do condomínio.
Caso o morador inicie uma obra irregular, sem antes fazer a comunicação da mesma, ela pode ser denunciada na prefeitura ou então paralisada pela justiça. O síndico pode ainda proibir a entrada de qualquer material de construção ou de trabalhadores, a fim de impedir que a obra aconteça.
Além disso, o condômino deve apresentar um plano de reforma embasado em um laudo técnico (Anotação de Responsabilidade Técnica - ART - ou Registro de Responsabilidade Técnica - RRT) assinado pelo engenheiro ou arquiteto que acompanhará a obra, afinal, existem parâmetros a serem seguidos.
Esse documento contém uma descrição detalhada do passo a passo da obra, bem como um cronograma de horários e os projetos estruturais, arquitetônicos, hidráulicos e elétricos atados à mesma, visando a segurança e o bem estar de todos os moradores.
A ART ou RRT são importantes não apenas para o registro junto à prefeitura e condomínio, mas também para que haja uma responsabilidade técnica registrada nos conselhos profissionais para eventuais problemas maiores, como estruturais, por exemplo. A exemplo, se você está realizando uma obra em seu apartamento e é avaliado que a reforma provocou problemas na estrutura do prédio, o responsável técnico devidamente registrado no seu conselho profissional responderá pelo problema.
Arquitetos devem ter seus registros realizados no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) e engenheiros no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA).
E antes de iniciar uma reforma, é indicado ler o estatuto e regulamento do seu condomínio para saber os níveis máximos previstos de ruídos, afinal, sempre que um vizinho se sentir prejudicado, ele poderá te denunciar ao síndico ou fazer denúncia na prefeitura.
Medidas necessárias a serem tomadas após uma reforma para se habitar o imóvel
Quando a reforma é finalmente concluída, é preciso pedir as ligações definitivas de água e de energia que abastecem a residência, caso ainda não existam. Para tanto, é feita uma solicitação das concessionárias, que fazem uma vistoria geral na obra. Se estiver tudo de acordo com o projetado, a ligação será feita sem maiores problemas.
Após isso, o proprietário do imóvel deverá solicitar o auto de regularização (“habite-se”), documento final que comprova que a edificação está regularizada perante a prefeitura e que a obra foi realizada conforme o projeto aprovado.
Deve também ser requerida a Certidão Negativa de Débito (CND) no Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS), também podendo ser necessárias a averbação, com a emissão da certidão de registro de propriedade, e a escritura em um cartório de registro de imóveis.
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